La explosión del mercado de crédito hipotecario llevó a que 2017 concluya con un hito. El stock de préstamos para la compra de vivienda cerrará este año casi exactamente un 100% por encima del que se computaba al concluir 2016

La base de datos del Banco Central marca que el volumen de créditos activos hoy está (promedio de los 13 días hábiles del mes) en 118.020 millones de pesos. 99,1% por encima del promedio de diciembre de 2016, que era de 59.274 millones de pesos.

Por lejos, el crédito para la vivienda, impulsado desde ya por la modalidad UVA, fue la línea de financiamiento para familias e individuos que más creció en términos porcentuales este año.

En esto tuvieron mucho que ver los bancos públicos (Nación, Provincia de Buenos Aires, Ciudad de Buenos Aires), que “primerearon” con ofertas muy agresivas aún cuando la inflación estaba en niveles más altos que los actuales.

La mirada de los privados, y por eso arrancaron después, era que la demanda se despertaría cuando la inflación diera claras muestras de descenso, acercándose al 12/15% anual. Eso, obviamente, no pasó, pero el público sacó sus cuentas: una cuota de un crédito parecida a la de un alquiler volcó claramente las preferencias para el lado de endeudarse y buscar tener la casa propia.
Otra razón. Los precios de los inmuebles están creciendo en dólares, aunque se mantengan estables en términos reales (por el atraso cambiario).

En la expansión de la colocación de créditos influyeron varios factores.
- La decisión del Banco Nación de volcarse a las líneas UVA, de la que se había mantenido ausente en 2016. Buena parte del stock del Nación se explica porque es el principal banco colocador de hipotecarios de la línea Procrear, que incluye un subsidio específico de parte del Gobierno.

- La diversificación de la oferta, con bancos que ampliaron el alcance de los préstamos, los montos máximos, la relación cuota ingreso, la posibilidad de que el créditos se destine a la compra de una segunda vivienda. O incluso la posibilidad de un “crédito puente” para comprar sin la necesidad imperiosa de vender la propiedad actual del tomar del préstamo. “Estos ajustes en la oferta hicieron más atractivos los préstamos” señaló Guillermo Mansilla, responsable de banca minorista del Banco Hipotecario.
Es cierto, por otro lado, que en los últimos meses se observaron retoques -hacia arriba- en las tasas de interés de estas líneas de crédito. Esto tiene dos explicaciones:

1. La liquidez de los bancos se está achicando, debido a que la colocación de créditos -de todo tipo- crece a una tasa que duplica al incremento de los depósitos. En un año el total de créditos aumentó 45%, mientras que el total de depósitos lo hizo solo un 22%.
Así, ante la escasez de materia prima para prestar (pesos) los bancos suben la tasa de los depósitos pero también de los préstamos.
2. El otro factor es que los bancos apuntan a “securitizar” sus carteras de créditos, para así hacerse más rápido de liquidez. Esto es algo usual en todo el mundo. Los bancos “empaquetan” un conjunto de créditos hipotecarios y los utilizan como garantía para emitir bonos. Dichos bonos se pagan con el flujo de las hipotecas. Por eso necesitan que esas hipotecas devenguen una tasa de interés mayor, para que los bonos sean más atractivos y seguros. “Nadie va a comprar un bono que esté respaldado por hipotecas generadas a una tasa del 3,5% anual más UVA” suele decir Javier González Fraga, titular del Banco Nación.
Por otro lado, los tomadores de crédito no ven que la inflación sea un problema, por el ajuste sobre los saldos adeudados. Es un ajuste que también van a sufrir los inquilinos, cuando tienen que renovar su contrato. Que el ajuste por inflación no sería un problema lo puede demostrar el éxito que aún tiene en este país la modalidad de ahorro previo para comprar un vehículo cero kilómetro.
Si bien los hipotecarios van a la delantera en cuanto al ritmo de expansión, también crecieron mucho y bien por encima de la inflación los créditos prendarios (66%) y los personales (59%).
Los saldos financiados con tarjeta de crédito, en cambio, vienen a la par de la inflación. Crecen solo 23%. Esto se explican porque mucho del financiamiento con tarjeta migró hacia los créditos personales.
Los adelantos (muy usados por comercios) crecen al 24% y aquí sí se siente el impacto de una tasa de política monetaria alta (casi 29%). Los descuentos de documentos crecen al 44%.
En cualquier caso, tanto desde los bancos como desde el propio Banco Central coinciden que será imposible sostener estas tasas de expansión en 2018.